Bir Değişik Dönüşüm Sorunsalı: Bağdat Caddesi

Tayfun SALİHOĞLU, Y. Şehir Plancısı

Büyük tartışmalara rağmen çıkan kentsel dönüşüm yasası, -uzmanlarca öngörüldüğü gibi- afet riskli alanlara bir çare değil, metrekare birim fiyatlarının yüksek olduğu “zengin” muhitlerinde katma değer yaratmanın bir numaralı aracı haline gelmiştir. Böylesi bir imajın ortaya çıkmasına neden olan etmenleri açıklamak için her sokağında 4-5 adet yeni inşaatın yapıldığı Bağdat Caddesi ve yakın çevresi iyi bir örnek teşkil etmektedir.

İstanbul’da afet odaklı bir kentsel dönüşüm hareketinin en yoğun biçimde vukuu bulması gereken yerlerin başında Bağdat Caddesi mi gelmektedir?  İstanbul’da yapılan çeşitli deprem risk sıralamaları çalışmalarında arka sıralarda kalan, Çevre ve Şehircilik Eski Bakanı tarafından da çeşitli vesileler ile acil bir dönüşüme ihtiyaç duyulmadığı belirtilen bu bölgenin, afet odaklı olarak çıkartılmış bir kentsel dönüşüm yasasından güç alarak İstanbul’un en hızlı dönüşüme uğrayan bölgesi olması, bu yasanın amaçladığı dönüşüm uygulamalarını gerçekleştiremediğini göstermektedir. 

Fiili durumun bu şekilde olmasında, yasadaki 2/3 kuralının etkisi büyüktür. Bu yasa öncesinde bölgede inşaat yapmakta olan müteahhitlerin en büyük sorunu, apartman sakinlerinden her hangi bir tanesinin dahi istememesi durumunda binaların yenilenememesiydi. Yeni yasa ile apartmandaki hanelerin 2/3’nün binanın yenilenmesi için olumlu karar vermesi yeterli olmaktadır. Bu durum yıkım kararı aşamasında, tek bir apartman için hanelerin 1/3’lük kısmını “göz ardı edilebilir” gibi gösterse de, Cadde ve çevresi ölçeğinde düşünüldüğünde, nüfusun %30’luk bir kısmının rızası olmadan yapılmış bir dönüşüm uygulamaları bütününe işaret etmektedir.

Diğer yandan, sağlanan 2/3’lük çoğunluğun nasıl sağlandığı -neredeyse yıkım kararı alınan her binada- bir spekülasyon konusudur. Bu binalarda yakın zamanda daire sahibi olmuş müteahhitlerin, belediyesinden riskli yapı raporu almaları ile başlatılan tedirgin etme süreci, çoğunluğu sağlamak için apartmanda söz sahibi olan mal sahipleri ile özel anlaşmalar yapılması gibi kirli ilişkiler ile devam edebilmektedir. Hatta kimi örneklerde riskli yapı raporundan hareketle müteahhitlerin kendi dairelerindeki kapı ve pencereleri sökerek apartman sakinlerini gürültü ve kirlilik sorunlarıyla bezdirdikleri görülmektedir. Böylesi bir sistemin sonucu olarak, apartman sakinlerine, planlarından ve ortaya çıkan daire alanlarından memnun olmadıkları yeni dairelerinde önümüzdeki 40-50 yıllarını geçirmeleri dayatılmaktadır. Mevcut yasa, bu koşulları kabul etmek istemeyenlerin elinde kısa bir itiraz süresi ve dairesini satma alternatiflerinin dışında bir çıkar yol bırakmamaktadır.

Çoğunluğu eski İstanbullulardan oluşan bu kesim, yeni yaşam mekanlarında mutlu olamayarak orta vadede kendilerine alternatif mekanlar arayışına girebilir. Bu durum, genellikle düşük gelir gruplarının bulunduğu alanlarda rastlanan mekansal dönüşüm kaynaklı sosyal yapı dönüşümlerinin, -farklı bir formatta da olsa- gelir piramidinin en üst kısmında yer alan tabakanın yaşam alanlarında gerçekleşmesi gibi bizim insanımıza özgü bir “saçmalığın” daha yaşanması ihtimalini dahi gündeme getirdiği için, bu yasanın, amaçladığı dönüşüm uygulamalarını gerçekleştiremediği görülmektedir.

Bölgenin bütününe hakim olan parsel bazındaki dönüşüm uygulamaları, bütüncül bir planlama ve tasarımdan uzaklaştırdığı için, kentsel mekan kalitesinin yüksek olduğu İstanbul’daki az sayıdaki konut alanlarından birinin daha yaşanmaz hale gelme ihtimalini gündeme getirmektedir. Cadde ile sahil bandı ve tren yolu arasında kalan kesimde; yapı - parsel ilişkisi, yoğunluklar ve yükseklikler açısından var olan olumlu özelliklerin, her yeniden yapılan bina ile kentsel alt yapılar - yoğunluk ilişkisinin açısından problemlere yol açtığı giderek artan trafik sorunsalından anlaşılmaktadır. Ulaşım ve kentsel donatı sistemine dokunmadan, yoğunluk ve çoğu yerde yükseklik artışlarıyla sonuçlanan parsel bazında bir dönüşüm modeli, bölgedeki inşaat hareketiyle paralel bir hızda mekansal kalitede azalmalara yol açacaktır. Dönüşüm için bu denli “gönüllü” bir bölgede, alan bazında üretilecek dönüşüm modelleri ile çağdaş kentsel mekanlar üretme fırsatının tepilmesine izin verdiği için bu yasanın, amaçladığı dönüşüm uygulamalarını gerçekleştiremediği görülmektedir.

Bölgedeki yıkım çalışmalarının planlamasında da önemli sorunlar bulunmaktadır. Her sokakta ve Bağdat Caddesi üzerinde toprak ve çamur, uçuşan tozlar, hafriyat kamyonları nedeniyle trafik sıkışıklığı, sürekli bir yıkım gürültüsü ve kaza riskleri yaşanmaktadır. Kentteki onurlu yaşam hakkını kısıtlayan çok sayıda uygulamaya ek olarak, insanların konutlarında dahi rahat edemediği bir kent imajına doğru gidilmektedir Bağdat Caddesi çevresinde.

Bağdat Caddesi ve yakın çevresi, inşaat sektörünü körükleyen politikaların orta vadede bir konut krizine sebep olabileceğine vurgu yapan teoriler için de iyi bir laboratuar olabilir. Yakın geçmişte 2-3 projeyi aynı anda yürütebilen bölgedeki inşaat firmaları, bugünkü ortamda çok daha fazla sayıda proje üzerinde çalışmaktadırlar. Ortalama daire fiyatlarının 1 milyon TL’lere yaklaştığı günümüzde bir inşaat firmasının çok sayıdaki projenin finansmanını karşılaması için projeden satışlar yoluna gittiği görülmektedir. Üst gelir grubu konut talebindeki süreklilik nedeniyle bu sistem yakın geçmişe kadar başarı ile işlerken, bugünkü inşaat hareketlerinin hızına konut talebinin yetişmesi pek mümkün gözükmemektedir. Bu bölgedeki konutlar, toplumun çok küçük bir kesiminin karşılayabileceği fiyat ve özelliklere sahip olduğundan, neredeyse kitlesel biçimde üretilen yeni binalardaki dairelerin satılamama riskleri bulunmaktadır. Bu durumda aynı anda çok sayıda inşaatı bulunan şirketler için finansman sorunu ortaya çıkacağından, inşaat sürelerinde uzama, tamamen inşaatların durması ya da mülk sahiplerinden inşaat sürecine maddi destek talep etme gibi kooperatif tarzı üretim sistemlerinde geçmişte çokça karşılaştığımız sorunlar ortaya çıkabilir.

Şüphesiz ki bu tespitler daha derin araştırmalar ile çoğaltılabilecektir. Ancak bu metinde sayılanlar dahi göstermektedir ki; mekansal ve yapısal özellik farklarını gözetmeksizin bir yasa ve yönetmelik ile kentsel dönüşümü çözme arayışı sınıfta kalmaktadır. Her bir kentin ve her bir kent parçasının kendisine özgü dinamiklerine birkaç maddelik metinler ile cevap verilemeyeceği açıktır. Bu nedenle kentsel dönüşümün yalnızca merkezi yönetimlerin mevzuatlarıyla değil, yerel yönetimlerde oluşturulacak uzman kadroların yereldeki farklılıklara odaklanabilen plan ve modelleri ile üretilmesi gerektiği açıktır.